Une avance accordée par l’institution financière
Un prêt relais est un crédit à court terme destiné à financer l’acquisition d’un nouveau logement avant la vente du précédent. Son remboursement intervient généralement une fois que le premier bien est vendu, ce qui se manifeste souvent dans un délai allant de 12 à 24 mois.
Comment la banque détermine le montant avancé ?
Pour accorder ce prêt, la banque se base sur la valeur estimée du bien détenu, ainsi que sur l’état d’avancement prévu de sa vente. Selon les établissements, la somme avancée correspond généralement à une proportion comprise entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien, après déduction du capital restant dû. Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux, précise que la majorité des banques appliquent un coefficient généralement tournant autour de 70 %, ce qui signifie que si la valeur du bien est évaluée à 300 000 €, la banque pourra prêter entre 180 000 € et 240 000 €, en se basant sur cette proportion.
Les conditions pour un financement plus avantageux
Dans certains cas, le pourcentage autorisé peut dépasser ces chiffres, notamment lorsque la probabilité que la vente se concrétise rapidement augmente. Pour illustrer, dans certains établissements, la signature d’un compromis de vente — étape très avancée dans la transaction — peut ouvrir la possibilité d’obtenir un prêt relais couvrant jusqu’à 90 %, voire 100 %, du montant estimé du bien, à l’exception du capital restant dû. Cela permet ainsi d’obtenir un financement quasiment intégral sans attendre la vente définitive du premier logement.
Est-il toujours préférable de vendre avant d’acheter ?
La question de savoir si l’on doit privilégier la revente du bien ancien avant de procéder à la nouvelle acquisition est cruciale, notamment en termes de coûts et de logistique. Pour certains, cela pourrait paraître plus coûteux ou plus problématique, surtout si cela implique de louer un logement en attendant de pouvoir déménager dans le nouveau. D’après l’analyse de Meilleurtaux, la revente anticipée de l’ancien logement, tout en évitant le recours au prêt relais, comporte ses propres inconvénients financiers. Par exemple, à Paris, cette option, qui nécessite de louer un logement pendant la période de transition, revient environ 35 % moins cher qu’un prêt relais intégral, mais reste tout de même plus onéreuse, avec un écart de près de 2 800 €, comparé à un prêt relais sans rachat du premier crédit.
Les coûts dans d’autres grandes villes
À Rennes, la situation est comparable : opter pour un prêt relais sans rachat du capital restant dû lors de la vente s’avère plus économique que de procéder à une revente avant achat, avec des frais estimés à environ 5 849 € contre 9 167 € pour cette dernière solution. Ces chiffres illustrent que, dans chaque contexte, la stratégie la plus avantageuse dépend fortement des conditions spécifiques du marché local et des termes contractuels.
Les bénéfices de la location à long terme
Le coût lié à la location d’un logement durant la période de transition peut dépasser celui d’un prêt relais. Maxime Chipoy souligne que sur une année, la dépense pour un loyer s’additionne rapidement, rendant cette option souvent plus coûteuse qu’un prêt relais simple. Sur 12 mois, par exemple, la revente anticipée sans rachat du crédit initial coûte environ la moitié d’un prêt relais intégral, notamment parce que le prix du loyer doit être amorti. À Lyon, les frais liés à la location sur un an peuvent atteindre 14 452 €, alors que réduire cette somme à 8 486 € en optant pour un prêt relais sans rachat du premier crédit représente une économie significative, soit une baisse d’environ 41 %.
Quand la vente avant achat peut-elle être rentable ?
Selon Maxime Chipoy, vendre avant d’acheter ne se révèle avantageux que dans deux cas principaux : si vous disposez d’un hébergement provisoire gratuit ou à coût réduit, ou si vous parvenez à dénicher rapidement un nouveau logement à racheter. Dans la majorité des cas, cette stratégie ne l’emporte pas sur la solution du prêt relais en termes de coût global, surtout si l’on considère le délai nécessaire pour effectuer la revente. Par exemple, dans le cas d’un déménagement sur une période de six mois, la revente avant achat génère des coûts supplémentaires de l’ordre de 2 800 €, par rapport à l’utilisation d’un prêt relais intégral.
Comparaison des coûts selon les villes
Dans une métropole comme Rennes, cette différence reste bien perceptible : le recours à un prêt relais sans rachat de capital se révèle moins onéreux. Sur six mois, les frais s’élèvent à environ 5 849 €, contre près de 9 167 € pour une revente avant achat. La différence, bien que plus faible qu’à Paris, montre que cette stratégie est généralement plus avantageuse financièrement.
Impact à long terme de la location
Sur une année complète, le coût de la location en attendant la nouvelle acquisition peut représenter une somme conséquente, souvent plus élevé que le coût global d’un prêt relais. Maxime Chipoy indique que cette dépense annuelle peut atteindre 14 452 € à Lyon si l’on inclut la revente avant achat, contre environ 8 486 € si l’on privilégie la solution du prêt relais sans rachat du crédit initial. En comparaison, cela montre que le poids de la location sur le long terme favorise la stratégie de financement par prêt relais.
Quelle stratégie adopter pour réduire ses coûts ?
En conclusion, Maxime Chipoy affirme que miser sur une vente préalable à l’achat ne se révèle rentable que dans des circonstances exceptionnelles, comme la possibilité de trouver rapidement une solution d’hébergement provisoire gratuite ou à faible coût. Sinon, il est souvent plus judicieux de recourir à un prêt relais, qui, dans la majorité des situations, demeure la formule la plus économique.
Les critères essentiels : trésorerie et capacité d’endettement
Le véritable enjeu derrière le prêt relais ne réside pas uniquement dans son coût, mais surtout dans la capacité financière de l’emprunteur à couvrir la période de transition. Il faut évaluer avec soin la trésorerie nécessaire pour supporter cette période, en tenant compte des mensualités du prêt relais et du maintien des autres charges bancaires. Par exemple, maintenir le premier prêt en cours tout en contractant un prêt relais implique de disposer chaque mois d’environ 3 100 € à Rennes ou 4 850 € à Paris pour couvrir ces dépenses, sur une période de six mois. Une préparation financière préalable est donc indispensable pour bénéficier pleinement des avantages liés au prêt relais.
Les taux d’endettement et leur influence
Il faut aussi considérer que le recours au prêt relais, surtout si vous ne procédez pas au rachat du premier crédit, tend à faire grimper le taux d’endettement annuel, souvent autour de 50 %. Or, la plupart des banques limitent leur taux d’effort à 35 % pour l’emprunteur, sauf exceptions. La solution d’un prêt relais intégral, en revanche, offre des taux d’endettement plus acceptables, généralement compris entre 38 et 41 %, rendant ce type de financement plus soutenable sur le long terme.
Cet ensemble de réflexions montre que le choix entre vente préalable ou recours au prêt relais doit être effectué avec soin, en tenant compte non seulement des coûts directs, mais aussi de la capacité à gérer cette transition financière dans la durée.
