Immobilier : Jeanbrun ou Jeanbrun et LLI, quel dispositif est le plus rentable ?

Alors que la loi de finances pour 2026 a instauré un nouveau statut destiné aux bailleurs privés, dans le but de revitaliser l’investissement locatif, notamment par le biais du dispositif Jeanbrun, cela soulève désormais une nouvelle interrogation pour ceux qui louent des biens : faut-il se limiter à la version originelle du dispositif ou bien tirer parti d’un levier complémentaire en optant pour le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Une option de double dispositif envisageable

Pour mieux répondre à cette question, il est utile de s’appuyer sur une étude menée par Maslow.immo, expert dans le secteur de l’investissement locatif. Cette analyse met en lumière l’intérêt de combiner ces deux dispositifs afin d’optimiser ses profits et ses avantages fiscaux.

La possibilité de cumuler deux incitations fiscales

Le dispositif Jeanbrun offre à tous les investisseurs la possibilité de déduire une partie du prix d’achat de leur bien immobilier de leurs revenus locatifs annuels, à hauteur de 12 000 €, et de déduire également certaines charges afférentes à la location — telles que les travaux, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière — sur leurs revenus globaux, dans la limite annuelle de 10 700 €. La seule contrainte : ces bailleurs doivent s’engager à louer leur bien en l’état, sans meubles, pour une période minimale de neuf ans, tout en respectant des plafonds de loyers.

Une opportunité d’optimisation fiscale en parallèle

Ce dispositif peut néanmoins être jumelé avec un autre incitatif, à savoir le logement locatif intermédiaire (LLI), qui date de la loi de finances de 2014. Le LLI offre plusieurs avantages notables, comme une TVA à 10 % lors de l’achat d’un bien neuf ou rénové en zone tendue, ainsi qu’une exonération totale de taxe foncière durant deux décennies via un crédit d’impôt. Cependant, certaines conditions doivent être remplies : le bien doit obligatoirement être acquis par une société civile immobilière (SCI) ou une autre structure juridique semblable, et sa location doit durer au moins 15 ans à des locataires aux revenus plafonnés, avec des loyers inférieurs de 10 à 15 % au prix du marché.

Des gains fiscaux conséquents à long terme

D’après les simulations réalisées par Maslow.immo, un investissement équivalent dans un bien neuf d’une valeur de 220 000 € financé sur 20 ans montre que la combinaison du dispositif Jeanbrun avec le LLI est particulièrement avantageuse. En moyenne, cette fusion permet de dégager une rentabilité nette mensuelle d’environ 163 €. Sur une période de 16 ans, le cumul des avantages fiscaux aboutit à un gain global supérieur à 56 000 €, une somme significative qui souligne l’intérêt de recourir à cette double stratégie.

Une réduction immédiate des coûts à l’achat

L’intégration de la TVA à 10 % entraîne aussi une réduction immédiate de 18 333 € sur le prix d’acquisition du bien, ce qui se traduit concrètement par un financement et des mensualités allégées — par exemple, une mensualité de 106 € — ainsi qu’un amortissement accru grâce à la fiscalité avantageuse. L’étude insiste sur le fait que l’association de la TVA réduite, du crédit d’impôt foncier et de l’amortissement constitue un vrai levier pour maximiser le rendement d’un investissement, en particulier dans un contexte où les dispositifs hybrides deviennent de plus en plus privilégiés.

La localisation, un facteur clé dans la réussite du projet

En outre, l’obligation d’investir en zone tendue guide naturellement le choix de l’emplacement, orientant ainsi l’investisseur vers des marchés où la demande locative est particulièrement forte. Ce critère limite par conséquent le risque d’erreur, en particulier pour un premier achat, tout en garantissant une meilleure stabilité des revenus issus des loyers. En contexte de forte tension locative, cette stratégie assure que le bien sera rapidement loué, facilitant la rentabilité et la visibilité du projet à long terme.

Les villes où cette combinaison est la plus rentable

L’étude de Maslow.immo met en évidence un top 10 de métropoles où la profitabilité combinée du Jeanbrun et du LLI est la plus notable. Parmi celles-ci, Lille, Toulouse, Bordeaux et Rennes décrochent la première place, avec un effort mensuel en LLI inférieur à 225 € et un taux de couverture de loyer compris entre 95 et 100 %, témoignant de marchés dynamiques et stables pour ce type d’investissement.

Des avantages fiscaux et locatifs très avantageux selon la localisation

Pour un investisseur ayant un taux marginal d’imposition (TMI) de 30 %, ces dix villes offrent un avantage fiscal cumulé estimé entre 29 000 € et 32 000 € sur une période de 16 ans, par rapport à un simple dispositif Jeanbrun classique. La demande locative soutenue dans ces zones permet également une stabilité des revenus locatifs, rendant ces investissements particulièrement attractifs.

Ce contexte favorable, combinant fiscalité optimisée et risque réduit grâce à une forte demande, positionne ces villes comme des choix judicieux pour une stratégie d’investissement immobilière structurée.