Comment gérer un crédit immobilier en cas de divorce ?

Si vous avez acquis votre propriété en couple en utilisant un prêt immobilier signé conjointement, cela signifie que vous êtes tous deux considérés comme co-emprunteurs responsables du remboursement du prêt.

« Garantie conjointe des emprunteurs »

En tant que co-emprunteurs, vous portez ensemble la responsabilité du remboursement du crédit jusqu’à sa clôture. En cas de défaut de paiement, la banque a le droit de se tourner soit vers vous, soit vers votre conjoint pour récupérer les sommes dues.

Il s’agit de la « garantie co-emprunteur ». En cas de séparation, de dissolution de Pacs ou de divorce, si le prêt est encore en cours, il reste possible de solliciter l’annulation de cette garantie. Mais comment procéder dans ce cas précis ?

Remboursement anticipé du prêt

La solution la plus simple pour libérer un co-emprunteur est généralement de vendre le bien immobilier acheté en commun, puis de rembourser le montant restant du prêt. Cette démarche est désignée sous le terme de remboursement anticipé.

Toutefois, cette opération peut avoir des implications. En effet, le contrat de crédit peut prévoir le paiement d’une indemnité à la banque si le prêt est remboursé avant son échéance normale. Cette pénalité peut augmenter le coût total de la démarche.

Le montant de cette indemnité ne peut dépasser une limite fixée par la réglementation, soit l’équivalent de six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, calculés au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû au moment du remboursement anticipé, selon le code de la consommation.

Une fois le prêt remboursé en totalité, la garantie qui liait les deux co-emprunteurs prend fin, et leur responsabilité conjointe disparaît.

Racheter la propriété et reprendre le prêt en son nom seul

Si vous souhaitez conserver le logement après une séparation, vous devrez assumer le prêt seul en rachetant la part de votre conjoint. Cela passe par un rachat de soulte, une opération qui consiste à compenser financièrement votre partenaire pour devenir seul propriétaire.

Ce processus implique également de demander à votre banque la désolidarisation du prêt, ce qui a pour effet de faire en sorte que vous deveniez l’unique emprunteur, avec la fin de la garantie conjointement établie.

Procéder à une demande de désolidarisation

Pour entamer cette démarche, vous devez adresser une demande formelle à votre établissement bancaire par courrier recommandé avec accusé de réception, en indiquant clairement votre souhait de prendre en charge l’intégralité du prêt. Ce courrier doit comporter vos noms, ceux de votre conjoint, ainsi que son accord sur cette procédure, en précisant les raisons de cette demande de désolidarisation.

Il est important de noter que cette opération n’est pas gratuite. Selon le courtier en prêts, l’établissement bancaire peut demander des frais pour l’étude du dossier, et la procédure doit souvent être validée par acte notarié, ce qui engendre des coûts additionnels pouvant atteindre environ 7,5 % de la part rachetée. Ces dépenses sont à la charge du co-emprunteur qui reprend à son seul nom le crédit. Ainsi, celui qui reprend le prêt sera désormais seul responsable du remboursement et de la garantie associée. La banque a la possibilité de refuser cette demande si elle estime que la nouvelle situation financière du demandeur est insuffisante ou si son taux d’endettement devient excessif.

Il faudra aussi envisager une modification de l’assurance emprunteur, en résiliant le contrat initial pour le co-emprunteur qui se désengage, et en souscrivant un nouveau contrat individuel. Si chacun était couvert à 50 %, celui qui reprend le crédit devra souscrire une nouvelle assurance pour être couvert à 100 %, ce qui pourrait augmenter le coût global de la couverture d’assurance.

Proposer un nouveau garant ou une garantie complémentaire

Une autre option pour renforcer la demande de désolidarisation consiste à proposer à la banque un nouveau garant, un proche par exemple, ou une garantie supplémentaire telle qu’une hypothèque ou une caution, pour remplacer le co-emprunteur dans le contrat.

Il est aussi possible que la banque fasse cette demande de sa propre initiative. Si la désolidarisation est acceptée, le contrat de prêt continue alors avec l’emprunteur restant seul, soutenu par le nouveau garant ou la garantie additionnelle, permettant la fin de la responsabilité conjointe.