L’évolution de la régulation des loyers à l’échelle nationale
Au niveau national, l’application des mesures visant à encadrer les loyers est devenue une pratique courante, mais force est de constater que la conformité n’est pas encore totalement respectée. En effet, une proportion significative des annonces immobilières dépasse encore les plafonds fixés par la réglementation. Selon le sixième rapport annuel publié par la Fondation pour le Logement, près de 37 % des annonces analysées présentent un dépassement légal, ce qui traduit une croissance de 5 points par rapport à l’année précédente. Cette tendance indique une difficulté persistante à faire respecter ces règles dans le secteur locatif.
Une situation préoccupante dans la capitale et ses quartiers
Ce phénomène de non-respect des plafonds de loyers est en partie dû à une dérive marquée dans la capitale, où la proportion d’annonces abusives grimpe à 46 %. Certaines zones, notamment le 3e arrondissement, enregistrent même un pic de 64 % de pratiques illicites. Les logements meublés et les petites surfaces sont particulièrement vulnérables : dans le cas des biens de 10 mètres carrés ou moins, pratiquement tous – soit 92 % – dépassent la limite autorisée. Cela souligne l’ampleur du problème dans des segments de marché très courtisés et vulnérables aux abus.
Une tendance à la baisse du montant moyen des dépassements
Une des bonnes nouvelles sur le plan national réside dans l’atténuation progressive du montant des dépassements. En moyenne, le surloyer, c’est-à-dire la somme excédant le plafond légal, est estimé à 159 € par mois dans l’ensemble de la France, contre 191 € l’année précédente. À Paris, cette somme s’établit désormais à 171 €, ce qui montre une légère tendance à la réduction de ces infractions ou à une meilleure gestion des dépassements par certains acteurs du marché immobilier.
Les disparités régionales : Lyon et Grenoble comme exemples contrastés
Les métropoles régionales présentent des situations très contrastées. D’un côté, Montpellier affiche une faible proportion d’annonces non conformes, avec seulement 12 % de pratiques illicites, et un dépassement moyen de 63 €. Bordeaux, quant à elle, poursuit son amélioration avec 17 % de non-conformités, contre 37 % en 2023, et un dépassement moyen de 122 €.
En revanche, la région Auvergne-Rhône-Alpes révèle un tableau plus contrasté. Lyon se démarque comme une ville exemplaire dans ce contexte. Encadrée depuis plus de quatre ans, la métropole lyonnaise montre une gestion sérieuse de la réglementation, avec seulement 26 % d’annonces en infraction et un dépassement moyen raisonnable de 122 € par mois, ce qui en fait une des grandes villes françaises les mieux conformes.
À l’opposé, Grenoble, où la mesure d’encadrement est en vigueur depuis début 2025, affiche encore un taux d’irrégularités élevé de 43 %, légèrement en baisse par rapport à l’année précédente. Plus inquiétant encore, cette ville détient le record national du dépassement le plus élevé, avec une moyenne de 258 € par mois de loyer en trop réclamé aux locataires. Ces chiffres traduisent une gestion encore fragile dans cette métropole alpine.
Les failles du système : la prolifération des compléments de loyer abusifs
Le rapport souligne également un problème majeur : la multiplication des tentatives de contournement de la loi par le biais de compléments de loyer souvent excessifs ou abusifs. Certaines agences immobilières demandent jusqu’à 326 € supplémentaires pour une simple « cuisine équipée » ou facturent des éléments de confort sous forme de forfaits mensuels, par exemple en mentionnant : « télévision écran plat : 30 €, machine à café : 20 €, bouilloire : 15 € ». Ces pratiques détournent l’esprit de la réglementation et engorgent le marché locatif de montants dissimulés, rendant la vérification et le contrôle difficiles pour les autorités.
Face à cette situation, la Fondation pour le Logement insiste pour que le texte de prolongation du dispositif d’encadrement soit examiné au Sénat dès octobre. Elle appelle également à un renforcement drastique des contrôles administratifs afin de punir fermement les bailleurs fraudeurs et d’assurer la pérennité des mesures en place, pour garantir à la fois la protection des locataires et l’application sereine des règles établies.
