Prévu par la loi de finances pour 2026, le dispositif nommé Jeanbrun était destiné à marquer une étape nouvelle dans la fiscalité appliquée à l’investissement immobilier, en remplacement du dispositif Pinel. Son application concerne les achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ciblant aussi bien les logements neufs situés dans des bâtiments collectifs que les logements anciens faisant l’objet de travaux importants pour leur modernisation ou leur rénovation.
Contrairement au dispositif Pinel, basé sur une réduction d’impôt calculée à partir du prix d’achat du logement, le nouveau mécanisme permet aux propriétaires de déduire chaque année une partie de la valeur de leur bien, ainsi que les charges locatives associées, de leurs revenus fonciers. Sous certaines conditions, cet amortissement peut atteindre un montant annuel de 12 000 euros.
Un avantage fiscal mais avec des conditions importantes
Pour profiter de ce dispositif, les investisseurs doivent s’engager à louer leur logement nu comme résidence principale pour une période minimale de neuf ans. Les loyers sont soumis à des plafonds, qui varient selon trois catégories : intermédiaire, social et très social. De plus, les ressources de leurs locataires doivent respectivement respecter certains seuils définis par la législation en vigueur.
Le potentiel d’amélioration de la rentabilité nette après impôt offert par ce dispositif dépend fortement de la situation fiscale de chaque investisseur, du prix d’achat du logement, ainsi que des conditions du marché locatif local.
Une très faible demande à ce jour
Un sondage mené entre le 1er et le 10 octobre par le réseau coopératif l’Adresse a interrogé ses 360 agences. Selon ses résultats, « Sur le terrain, nos collaborateurs rencontrent des investisseurs qui calculent, comparent et hésitent, mais qui ne passent pas encore à l’acte. Pour les inciter à revenir sur le marché, il faut qu’ils puissent comprendre l’avantage offert, qui peut être réel dans certains cas, et se projeter dans des règles stables et durables », explique Brice Cardi, président de l’Adresse.
En réalité, à cette date, 71 % des agences de l’Adresse ont déclaré n’avoir reçu « aucune demande, question ou interrogation » de la part d’éventuels investisseurs à propos du dispositif Jeanbrun. Par ailleurs, 27 % d’entre elles ont indiqué n’avoir reçu que très peu de sollicitations. En somme, près de 98 % des agences ont enregistré peu ou pas de contacts liés à ce dispositif. Aucun d’entre eux n’a encore réalisé de vente ou accompagné un projet dans ce cadre, même si 5 % des agences affirment que des projets sont en cours.
Les principaux obstacles à la mise en œuvre de ce dispositif concernent le niveau des taux d’intérêt, évoqué par 60 % des agences, ainsi que le prix des biens immobiliers, mentionné par 57 %, qui affectent directement la rentabilité des opérations. Viennent ensuite la fiscalité, notamment la taxe foncière, citée par 51 %, et enfin les contraintes liées à la rénovation énergétique, évoquées par 46 %, qui contribuent également à freiner l’engagement des investisseurs.
