En 2018, la législation Elan a instauré une phase expérimentale visant à encadrer les augmentations de loyers. Son but principal était de fixer un plafond aux montants des loyers dans des zones où la demande en logement est particulièrement forte, afin de maîtriser l’évolution des prix locatifs dans ces endroits très sollicités.
Depuis la mise en place de cette expérimentation, neuf zones ont été sélectionnées, englobant environ 70 municipalités. Ces mesures concernent actuellement un peu plus de 1,2 million de locataires du secteur privé, dans un total national d’environ 7,7 millions. Parmi ces zones figurent notamment des grandes villes telles que Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier ou Grenoble.
Une méthodologie contestée
À la fin du mois d’octobre, la Cour des Comptes a publié un rapport sur l’état d’avancement de cette expérience, qui a débuté en 2028. Elle a souligné que « la mise en œuvre reste difficile » et rencontre de nombreux obstacles.
« La Cour observe que la représentativité des données recueillies par les observatoires locaux des loyers n’est pas pleinement fiable, notamment parce que la sous-représentation des logements en location directe par leurs propriétaires fausse parfois les résultats.»
En d’autres termes, fixer un montant maximal de loyer en se basant sur ces données soulève des incertitudes, car une partie des loyers dans ces zones n’est pas intégrée dans le calcul, ce qui fragilise la méthodologie employée.
Les litiges en nombre
La Cour des Comptes souligne également une difficulté pratique liée à la définition des compléments de loyers, que certains propriétaires peuvent demander dans différentes situations.
« La manière imprécise de définir ces compléments de loyers entraîne une jurisprudence abondante et variée.» Elle indique aussi que les arrêtés préfectoraux encadrant cette procédure donnent lieu à un grand nombre de contentieux, ce qui complexifie la situation pour les locataires qui doivent souvent traverser des procédures compliquées pour faire respecter leurs droits, ce qui renforce leur désarroi.
Concernant l’impact réel de ces mesures, le rapport indique qu’un « effet modérateur » peut être perceptible sur les loyers, mais les résultats restent mitigés : « Une étude effectuée à Paris estime que le dispositif aurait limité de 5 % la croissance cumulée des loyers entre 2019 et 2025, tandis qu’une autre analyse, portant sur plusieurs grandes villes hors Paris, ne remarque pas d’effet notable.»
Deux voies pour poursuivre
Alors que la période d’expérimentation, qui doit initialement durer jusqu’au 24 novembre 2026, arrive à expiration, la Cour des Comptes recommande deux options possibles pour l’avenir : soit continuer le dispositif dans les mêmes zones en apportant des améliorations pour assurer une meilleure fiabilité des données et des méthodes d’évaluation, soit le faire évoluer différemment.
Le second scénario envisage de supprimer l’expérience actuelle et de renforcer le dispositif existant basé sur l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier limite l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail, en imposant un pourcentage maximal d’augmentation autorisé.
« Quelle que soit la voie retenue, la Cour insiste sur le fait qu’un vrai changement durable pour remédier à la crise du logement nécessite d’augmenter l’offre de logements locatifs, de simplifier la procédure de construction et de mieux harmoniser la fiscalité immobilière», conclut-elle.
