Faut-il craindre la fin des avantages fiscaux pour la location meublée non professionnelle ?

Le projet de loi de finances pour l’année 2027 comporte une proposition qui cible particulièrement la location meublée. Plus précisément, cette mesure concerne principalement les propriétaires qui exercent sous le statut de loueur en meublé non professionnel, communément appelé LMNP, et qui sont soumis au régime d’imposition basé sur le réel. La idée est de modifier la façon dont ces contribuables peuvent déduire leurs amortissements, ce qui pourrait avoir un impact significatif sur leur rentabilité et leur fiscalité.

Une restriction sur l’amortissement plafonné à 2,5 %, voire 1,5 %

L’un des changements majeurs introduits par ce texte concerne l’amortissement des biens loués en meublé par des investisseurs non professionnels. Le dispositif prévoit que cette déduction serait désormais limitée à un taux maximum de 2,5 %, ou même à 1,5 % dans le cas des meublés de tourisme. À l’heure actuelle, cette déduction peut osciller entre 4 et 5 % par an, selon les situations, ce qui permet une réduction significative des revenus fonciers imposables. En outre, cette limite serait dorénavant plafonnée à 7 000 euros par année et par foyer fiscal, ce qui limite donc la capacité de déduire une partie du prix d’achat du logement et des charges annuelles.

De plus, la fraction d’amortissement qui ne serait pas utilisée une année spécifique serait définitivement perdue à partir des exercices clôturés en 2027. Contrairement à la situation actuelle où cette portion non déduite pouvait être reportée indéfiniment, le nouveau texte prévoit une limite de temporisation. Ainsi, ceux qui exploitent en louant en meublé ne pourraient plus profiter d’un report sans limite des amortissements non déduits.

Restrictions encore plus fortes pour les locations de tourisme

Le projet de loi prévoit des mesures encore plus strictes pour les locations de biens destinés au tourisme. Dans ce cas précis, l’amortissement serait plafonné à un taux bien plus bas, à savoir 1,5 %, avec une déduction annuelle limitée à 5 000 euros par foyer fiscal. Cela touche directement les propriétaires de logements loués en tant que meublés de tourisme, une activité appréciée pour sa rentabilité souvent supérieure à la moyenne.

Le mécanisme de l’amortissement constitue une aubaine pour de nombreux investisseurs car il permet de déduire une partie du coût d’acquisition du logement, ainsi que des charges liées à son entretien, ce qui contribue à réduire l’impôt dû sur ces revenus fonciers. La nouvelle réglementation vise donc à limiter cet avantage considérable, affectant une facette essentielle de la rentabilité de la location meublée.

Une justification par la volonté de lutter contre la crise du logement

L’objectif proclamé de cette réforme est de participer à la résolution de la crise du logement. Concrètement, le gouvernement souhaite encourager les investisseurs à se tourner vers la location longue durée ou vers des logements nus, plutôt que vers la location meublée, perçue comme étant plus lucrative mais aussi plus spéculative ou moins durable.

Les exceptions à ces nouvelles règles

Cependant, plusieurs catégories d’investisseurs seraient épargnées par ces mesures restrictives. Notamment, ceux qui relèvent du régime micro-BIC, car ils bénéficient d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs, sans possibilité d’amortissement. Par ailleurs, les investissements dans des résidences spécialisées, telles que les résidences étudiantes, seniors, ou en EHPAD, seraient également exclus du champ d’application des nouvelles dispositions.

Certaines propositions d’amendement mentionnent également que les logements principaux loués en meublé, ainsi que ceux destinés à accueillir des étudiants ou des apprentis, ne seraient pas soumis à ces limitations. La distinction vise à préserver certains segments de marché et à éviter une déstabilisation trop forte de la location meublée dans ces secteurs spécifiques.

Les réactions face à ces mesures

Bien que cette version préliminaire du projet de loi soit encore susceptible d’être modifiée lors des débats parlementaires, elle suscite déjà de vives réactions. Certains acteurs du secteur immobilier ou des investisseurs pointent du doigt le fait que ces mesures pénalisent particulièrement les loueurs en meublé non professionnels, qui mettent en location leurs logements pour de courtes durées. Ces logements sont en effet très prisés par les étudiants et les jeunes actifs, y compris pour des locations à long terme.

Stéfano Demari, président de JD2M, un site spécialisé dans la location meublée, explique que « comme toujours, le mobilier est présenté comme le seul facteur à l’origine de la crise du logement, ce qui justifierait sa disparition ». Il dénonce le risque que de telles mesures découragent l’achat et l’entretien de meubles, ainsi que l’investissement dans le secteur, à cause de la baisse d’attractivité fiscale.

Les professionnels du secteur immobilier estiment aussi que ce projet de loi pourrait semer la méfiance chez tous les investisseurs potentiels, pas uniquement ceux qui louent en meublé non professionnel. La crainte principale étant que cette politique fiscale réduise l’incitation à investir dans la location, qu’elle soit meublée ou non, et risque d’aggraver encore la pénurie de logements disponibles.