Les revenus issus de la location de biens immobiliers non meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, le régime d’imposition à appliquer varie en fonction du montant annuel de vos recettes locatives.
Location d’un logement non meublé
Lorsque les recettes brutes perçues par l’ensemble des membres du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 euros par an, vous entrez dans le cadre du régime micro-foncier. Ce dispositif vous donne droit à un abattement automatique de 30 % sur vos revenus locatifs, ce qui représente une déduction forfaitaire pour couvrir vos charges.
Un autre avantage de ce régime est la simplicité de la déclaration. Vous n’êtes pas tenu de remplir la déclaration n° 2044 ; il vous suffit d’indiquer vos montants de loyers bruts dans la déclaration principale n° 2042.
Il convient de noter que, sauf exceptions, le micro-foncier n’est pas applicable si un ou plusieurs de vos biens sont loués dans le cadre de régimes fiscaux spéciaux ou bénéficient d’un avantage fiscal particulier.
Dans le cas où vous auriez supporté des charges supérieures à la déduction forfaitaire de 30 %, comme par exemple d’importants travaux de rénovation énergétique, vous pouvez opter pour le régime réel. Cette option vous permet de déduire précisément toutes vos dépenses réelles, mais il est crucial de conserver l’ensemble de vos justificatifs et factures, car cette procédure est irrévocable pour une période minimum de trois ans.
Ce dispositif devient automatique si vos revenus locatifs dépassent 15 000 euros annuellement. Dans ce cadre, vous devrez déterminer votre résultat foncier en toute autonomie, en renseignant la case « revenus fonciers » sur votre déclaration. Vous devrez aussi préciser si votre résultat est issu de la déclaration n° 2044 ou d’un formulaire spécifique, la somme finale devant être reportée sur votre déclaration principale n° 2042.
Indépendamment du régime choisi, il ne faut pas déclarer comme recettes les loyers que vous n’avez pas réellement perçus en 2024. Cependant, si vous avez reçu des loyers en avance pour 2025 ou si votre locataire vous a versé un supplément de loyer, ces montants doivent être inscrits dans votre déclaration.
Location d’un bien meublé
Les revenus tirés de la location de logements meublés ne relèvent pas du régime foncier classique. En réalité, ils sont considérés par l’administration fiscale comme une activité commerciale, et doivent ainsi être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le traitement fiscal dépend également du montant des recettes perçues en 2023 ou, à défaut, en 2022, car c’est à partir de ces chiffres que s’applique le régime en 2024.
Si vos loyers encaissés restent en dessous de 77 700 euros, vous bénéficiez du régime micro-BIC. Ce dernier vous accorde un abattement automatique de 50 % sur le montant brut de vos loyers, vous évitant ainsi de détailler toutes vos charges.
Ce plafond est porté à 188 700 euros si vous exploitez un meublé de tourisme classé ou offrez des chambres d’hôtes ; dans ce cas, l’abattement applicable sera de 71 %.
Lorsque vos recettes dépassent ces seuils ou si vous optez volontairement pour le régime réel, ce dernier s’applique. Il vous permet de déduire non seulement vos charges mais aussi d’amortir la valeur du bien, ainsi qu’une part de 2 à 3 % du prix d’achat sous forme d’amortissement, en plus des meubles.
Plus-value en cas de vente immobilière
En vendant votre résidence principale, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée. En revanche, cette exonération n’est pas valable pour la vente d’un bien destiné à un investissement locatif ou autre propriété autre que votre résidence principale.
Lorsque vous procédez à une vente, la plus-value est soumise à une imposition. Elle est taxée à hauteur de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, cette base imposable est réduite selon une grille d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien.
Voici le barème d’abattement applicable à la plus-value en fonction de la durée de détention :
– Jusqu’à cinq ans de détention : absence d’abattement, la plus-value est intégralement imposable.
– Entre la sixième et la vingt-et-unième année : un abattement de 6 % pour l’impôt sur le revenu, et 1,65 % pour les prélèvements sociaux.
– À partir de la 22e année : une exonération partielle de 4 % pour l’impôt sur le revenu et 1,6 % pour les prélèvements sociaux.
– Après vingt-deux ans : exonération totale de l’impôt sur le revenu, mais un abattement de 9 % pour les prélèvements sociaux.
– Au-delà de trente ans : exonération totale aussi bien pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.
Ces dispositifs permettent donc de réduire considérablement la fiscalité applicable lors de la cession de votre bien immobilier, en tenant compte de la durée de détention.
