Les bâtiments présentant des graves signes de dégradation, tels que des murs fissurés, des fondations fragilisées ou la chute de certains éléments structuraux, ainsi que ceux qui s’effondrent partiellement ou totalement, constituent une véritable préoccupation. Lorsqu’ils ne sont pas entretenus à temps ou lorsque des mesures correctives ne sont pas prises rapidement, ces immeubles continuent inéluctablement de se détériorer, mettant en danger aussi bien leurs occupants que les constructions avoisinantes. Suite à plusieurs incidents d’effondrements, notamment dans la ville de Marseille, la réglementation a évolué pour permettre aux municipalités d’exiger à partir de 2025 la réalisation d’un diagnostic structurel obligatoire pour les copropriétés confrontées à ces risques.
Les diagnostics en question, aussi désignés sous l’acronyme DSO, doivent pouvoir être effectués pour toutes les copropriétés. Leur but est d’analyser en détail l’état général de l’immeuble, en vue de repérer d’éventuelles zones dégradées ou vulnérables. Ces études sont réalisées par des cabinets spécialisés disposant des compétences techniques appropriées. Au terme de l’évaluation, un rapport détaillé est rédigé, résumant la condition de l’édifice ainsi que les interventions correctives ou préventives nécessaires pour traiter les problèmes détectés.
Une zone d’intervention définie par la municipalité
Les autorités locales ont la possibilité de délimiter un secteur spécifique où la réalisation d’un DSO serait systématique. Cette démarche permet d’identifier rapidement les immeubles potentiellement en difficulté, afin d’intervenir dans des délais raisonnables et ainsi prévenir leur dégradation excessive. Les copropriétés ciblées doivent être capables de fournir l’étude dans un délai maximum de 18 mois à partir de la date à laquelle la commune leur a notifié cette obligation.
Il est important de souligner qu’en cas d’absence de réponse ou si la copropriété ne met pas en œuvre l’étude requise, le maire a le pouvoir d’ordonner la réalisation du diagnostic. Dans ce cas, les coûts peuvent être imputés aux copropriétaires. Après Marseille, plusieurs autres villes telles qu’Honfleur, Annecy, Saint-Denis, Lille et Nice ont adopté une réglementation rendant ce diagnostic obligatoire dans leur secteur.
Soutenir les petites copropriétés dans leurs démarches
Environ 70 % des copropriétés en France sont de petite taille, comptant moins de 10 logements. La gestion de ces immeubles, souvent assurée par des syndics bénévoles ou de petites structures, peut s’avérer complexe face aux nouvelles normes imposées ces dernières années. Pour leur venir en aide, différentes initiatives ont été mises en place. Par exemple, le bureau d’études Acceo, en partenariat avec la structure Alber, propose un accompagnement spécifique destiné aux copropriétés de moins de 20 lots. Son objectif est d’aider ces syndicats à comprendre le cadre réglementaire en vigueur et à élaborer des stratégies pour le respecter efficacement.
Concernant le remplacement du DSO, il est possible pour certaines copropriétés d’opter pour un PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux). Il s’agit d’un document qui permet d’organiser dans le temps la réalisation des travaux nécessaires à la rénovation ou à la consolidation du bâtiment. Si le PPPT respecte certaines conditions, il peut substituer le diagnostic structurel. Cette approche permet d’étaler sur plusieurs années les interventions coûteuses et de planifier une réhabilitation globale, évitant ainsi des interventions sporadiques ou improvisées.
