La hausse de la CSG va-t-elle réduire vos revenus immobiliers ?

Le projet de loi de finances (ou budget) pour l’année 2026 n’a pas encore reçu le feu vert officiel, puisqu’il reste en phase de délibération. Toutefois, la loi relative au financement de la Sécurité sociale pour cette même année a été adoptée lors d’un vote en décembre dernier, ce qui marque une étape importante dans la mise en place des politiques financières pour l’année à venir.

Cette législation prévoit principalement une hausse des prélèvements sociaux. Ces contributions ont pour fonction de fournir les ressources nécessaires au financement des diverses prestations sociales en vigueur en France. Concrètement, cela signifie que le montant prélevé sur certains revenus destinés au système social de la nation va augmenter, impactant ainsi directement ou indirectement les contribuables concernés.

Il est important de noter que ces prélèvements sociaux sont composés de plusieurs contributions spécifiques : la Contribution Sociale Généralisée (CSG), la Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS), ainsi que le prélèvement de solidarité. Ces prélèvements touchent principalement les revenus issus du patrimoine, tels que les revenus immobiliers ou générés par des placements financiers, qui continuent d’être assujettis à ces taux.

Avant la mise en place de la nouvelle législation

Avant que cette nouvelle loi ne soit promulguée, la taxation des revenus du capital sous forme de prélèvements sociaux se présentait de la manière suivante : la CSG était appliquée à un taux de 9,2 %, la CRDS à 0,5 %, et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. La somme de ces contributions atteignait donc un total de 17,2 %.

De plus, la CSG était partiellement déductible des revenus imposables de l’année de perception, à hauteur de 6,8 %. Cela signifiait que, sur le revenu imposé, une partie de la CSG pouvait être déduite lorsque vous déclariez vos revenus, mais cette possibilité était limitée, car seulement 6,8 % étaient déductibles alors que 2,4 % ne l’étaient pas.

Quant à la CRDS et au prélèvement de solidarité, ils n’étaient pas déductibles des revenus soumis à l’impôt, ce qui voulait dire qu’ils étaient intégralement pris en compte dans le montant global des prélèvements sociaux.

Les évolutions apportées par la nouvelle loi

La législation pour 2026 modifie considérablement ces modalités. En effet, le taux de la CSG applicable aux revenus du patrimoine passe de 9,2 % à 10,6 %. Cette augmentation traduit une hausse de la contribution sociale, affectant directement le montant prélevé sur ces revenus.

Cette modification porte le taux global des prélèvements sociaux à 18,6 %, contre 17,2 % auparavant. Il s’agit donc d’une hausse notable, qui concerne principalement les revenus issus du patrimoine, mais pas exclusivement.

Cependant, certaines exceptions subsistent : le taux de 9,2 % de la CSG est maintenu dans certains cas précis, notamment pour les revenus fonciers provenant de locations nues ou encore pour les plus-values immobilières réalisées par des particuliers. Ces dérogations visent à ne pas pénaliser certaines catégories de propriétaires ou investisseurs immobiliers.

Quels sont les bénéficiaires de cette nouvelle hausse ?

Le nouveau taux de 10,6 % de la CSG s’applique désormais à certains revenus spécifiques, notamment ceux issus de la location en meublé non professionnel (LMNP). De plus, cette augmentation concerne également les dividendes versés par des sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés.

Il est également important de préciser que les loueurs en meublé professionnels, qui relèvent d’un régime différent, ne seront pas affectés par cette hausse car la CSG sur leurs revenus provient de revenus d’activité, et non de revenus du capital. Ainsi, ils échappent à cette augmentation.

Enfin, cette hausse sera effective à partir du moment où les bénéficiaires devront déclarer leurs revenus pour l’année 2025, ce qui implique que la nouvelle taux sera en vigueur pour la déclaration de revenu de cette année-là.

Il faut également souligner que le taux de CSG qui reste déductible des revenus imposables n’évolue pas : il demeure à 6,8 %. Cette particularité permet de continuer à bénéficier d’un avantage fiscal partiel sur certains prélèvements, même si le taux global a augmenté.

En résumé, la législation pour 2026 marque une augmentation progressive des prélèvements sociaux sur certains revenus, tout en conservant quelques exceptions afin de ne pas pénaliser tous les contribuables de la même manière. La mise en œuvre de ces changements devrait être observée de près par tous ceux qui perçoivent des revenus du patrimoine ou bénéficient de dividendes et de loyers issus de biens immobiliers.