Comment estimer vos biens immobiliers pour une succession ?

Comprendre l’évaluation des biens immobiliers lors d’une succession

Lorsqu’une succession est ouverte, la première étape consiste à faire une estimation précise de l’ensemble des biens appartenant au défunt, y compris son patrimoine immobilier. Cette étape d’évaluation est essentielle pour être en conformité avec la législation et pour assurer une répartition équitable entre les héritiers. En effet, tous les biens, meubles comme immeubles, doivent être valorisés et leur valeur intégrée dans l’actif successorale.

Cette démarche revêt une double importance. D’une part, elle permet de calculer le montant des droits de succession que devront acquitter les héritiers, suite à la déclaration de succession. D’autre part, cette évaluation sert également à déterminer la valeur de chaque lot de biens, en vue de leur partage entre les héritiers, notamment en cas de présence de plusieurs bénéficiaires. La précision dans cette étape évite l’apparition de différends lors du partage et garantit une transmission conforme aux règles fiscales en vigueur.

Les principes fondamentaux de l’estimation immobilière après un décès

Lorsque l’on traite d’immobilier dans le cadre d’une succession, la référence principale pour déterminer la valeur à déclarer est la valeur vénale du bien au moment du décès. La valeur vénale correspond en général au prix net vendeur qu’un bien pourrait atteindre sur le marché à cette date. C’est cette valeur qui doit généralement être retenue pour l’évaluation.

Le rôle du notaire est central dans cette évaluation, car sa présence est obligatoire lorsque la succession inclut un bien immobilier. Le notaire a pour responsabilité de se prononcer sur la valeur vénale du bien en se basant sur différentes méthodes d’évaluation, notamment en utilisant des références de marché ou en recourant à des experts immobiliers si nécessaire. Cependant, même si c’est le notaire qui établit cette estimation, les héritiers disposent de la possibilité de solliciter l’avis d’un professionnel immobilier pour fixer une évaluation qu’ils estiment plus précise ou plus conforme à la réalité du marché.

Il est cependant nécessaire de faire preuve de prudence. Sous-estimer volontairement la valeur vénale dans le but de réduire les droits de succession peut s’avérer risqué, car l’administration fiscale veille à détecter toute tentative de fraude ou de manipulation. En cas de contestation ou de contrôle, une régularisation pourra être exigée, avec des pénalités potentielles. Pour faciliter cette démarche, des outils numériques tels que le service PATRIM, accessible via l’espace personnel sur le site des impôts, permettent d’obtenir des estimations de valeur basées sur des données foncières officielles. De plus, la plateforme « Demande de valeurs foncières » permet également de consulter ces informations pour mieux appuyer votre estimation.

Cas particuliers et exceptions à la règle générale

Il existe des situations où l’évaluation intégrale du bien immobilier dans la déclaration de succession n’est pas nécessaire. Par exemple, lorsque le bien a fait l’objet d’une donation précédente qui a démembré la propriété, en séparant la nue-propriété de l’usufruit. Si cette donation a été effectuée plus de trois mois avant le décès, il n’est pas obligatoire de réintégrer la valeur totale du bien dans la déclaration de succession, à condition que ce montage ait été fait dans le respect des délais et des formalités légales.

De plus, il est important de prendre en compte certaines charges qui peuvent affecter ou réduire la valeur du bien ou la valeur imposable. Par exemple, diverses charges ou dettes liées au bien, comme des travaux à réaliser ou des indemnités, peuvent, dans certains cas, venir diminuer la valeur à déclarer.

Une autre disposition fiscale notable concerne l’abattement sur la valeur vénale du bien immobilier dans le cadre de l’héritage de la résidence principale. Le Code général des impôts autorise une réduction de 20 % de la valeur de cette résidence, à condition qu’il s’agisse de la résidence principale du défunt et qu’elle soit destinée à être occupée par le conjoint survivant ou par un descendant. Cette mesure est applicable lorsque la propriété est transmise dans le cadre d’une succession, et concerne aussi bien la résidence principale que, depuis 2005, le conjoint pacsé. Par ailleurs, il existe également une décote de 20 % sur la valeur vénale des logements loués, sauf si ces biens ont été acquis dans le cadre de dispositifs de défiscalisation tels que Malraux, Pinel ou Denormandie.

Les charges déductibles et leur traitement dans l’évaluation

Dans certains cas, il est possible de faire diminuer la valeur de l’actif successoral en déduisant certaines charges ou dettes relatives au bien immobilier. Ces charges doivent être directement imputables à ce bien et peuvent inclure, par exemple, les intérêts impayés sur un prêt immobilier en cours. En effet, si un héritier hérite d’un logement qui continue de faire l’objet d’un crédit en cours, il lui est permis de déduire la part des paiements non encore échus, puisque cette somme restera à sa charge. Cela permet d’ajuster le montant à déclarer en réduisant la valeur du bien d’un montant correspondant à ces charges.

En revanche, lorsque le prêt immobilier est sécurisé par une assurance décès couvrant le restant du crédit, cette assurance peut intervenir pour rembourser le solde en cas de décès. Dans ce cas, la somme assurée ne pourra pas être déduite du patrimoine successoral, car c’est l’assureur qui prendra en charge cette dette. La protection par assurance doit donc être prise en compte pour éviter toute double comptabilisation ou erreur dans le calcul de la valeur du bien.

En résumé, il est primordial d’estimer avec sérieux et précision la valeur des biens immobiliers lors d’une succession, tout en respectant les règles fiscales et en étant vigilant face aux éventuelles exceptions ou déductions possibles. Cette étape, bien que complexe, est essentielle pour assurer une transmission conforme et équitable, respectant à la fois les obligations légales et les intérêts des héritiers.