Lorsqu’un propriétaire possède un bien immobilier à louer, il se demande souvent comment garantir le paiement régulier des loyers. La solution la plus couramment utilisée consiste à solliciter une caution auprès du locataire. Il s’agit d’un engagement pris par un tiers, désigné comme la caution, qui se porte garant pour couvrir d’éventuels impayés ou autres obligations financières du locataire. En cas de défaillance du locataire pour le paiement du loyer, des charges ou pour la remise en état du logement si nécessaire, le garant s’engage formellement à régler la somme due. La caution constitue ainsi une sorte de sécurité juridique pour le propriétaire, lui permettant de se prémunir contre les risques d’impayés. À noter que cette caution ne doit toutefois pas être confondue avec le dépôt de garantie, souvent aussi appelé « caution » dans le langage courant, qui est un montant versé au moment de la signature du bail et qui sert de garantie financière.
La caution simple : un recours progressif
Le dispositif de la caution simple offre au propriétaire une garantie contre les loyers impayés, tout en réservant une étape préalable de procédure pour faire appel au garant. Concrètement, si le locataire ne verse pas son loyer, le propriétaire doit d’abord engager une démarche de recouvrement auprès du locataire, notamment en envoyant une mise en demeure ou en assignant celui-ci en justice via un commandement de payer rédigé par un huissier de justice. La copie de cette procédure doit ensuite être envoyée au garant. Ce n’est qu’après cet avertissement que le propriétaire peut demander au garant d’assumer la dette si le locataire ne paie pas dans le délai imparti. En cas d’échec de cette procédure, le propriétaire est en droit d’exiger du garant qu’il régularise la somme due, ce qui peut conduire à une prise en charge immédiate par le garant sans que le propriétaire ait à poursuivre davantage le locataire.
La demande de cautionnement peut être effectuée dès la publication de l’annonce
La caution solidaire : une garantie renforcée pour le bailleur
La caution solidaire présente un avantage notable pour le propriétaire, puisqu’elle lui permet d’agir directement contre le garant dès le premier impayé, sans devoir engager de procédure supplémentaire préalablement. En effet, dans ce cas, le garant s’engage à payer immédiatement si le locataire fait défaut, sans mise en demeure préalable. Par ailleurs, le propriétaire peut aussi demander la totalité de la somme due à l’un ou plusieurs cautions solidaires, même si plusieurs garants ont été engagés. En comparaison avec la caution simple, la caution solidaire facilite grandement la récupération des montants en cas d’incidents de paiement, ce qui en fait une option préférable pour celui qui loue le logement, car elle garantit une procédure plus simple et plus rapide pour recouvrer les montants en cas d’impayé.
La mise en place efficace de la caution : démarches concrètes
Dès lors que le propriétaire souhaite instaurer une caution, il peut initier la démarche à tout moment, que ce soit lors de la publication de l’annonce du logement ou après avoir rencontré des candidats lors des visites. La formalisation du cautionnement se réalise généralement par la signature d’un acte écrit, certifié par un notaire pour garantir sa validité. La rédaction de cet acte doit impérativement comporter plusieurs éléments essentiels : l’identification complète du locataire, du garant et du propriétaire, l’adresse précise du logement concerné, la durée du cautionnement, la nature exacte du cautionnement (simple ou solidaire), le montant précis du loyer et des charges en toutes lettres, ainsi que l’engagement ferme du garant à payer en cas de défaillance du locataire. La précision et la conformité de ces informations sont cruciales pour éviter toute contestation ultérieure.
Pour garantir une validité juridique, l’acte doit obligatoirement être certifié par un notaire
